無論是基於投資或自住需要，越來越多港人在海外置業。外表年輕的周定國(Terry)早於十年前已在澳洲當地產經紀，曾落手落腳建屋，成為小型發展商，如今在港擔任美聯環球營業董事(國際房地產)。他亦曾周遊列國，了解各地的城市景觀、建築特色和市場發展。

Text by C.HUNG; Photography by TUNG TUNG TUNG, MIDLAND & TERRY CHAU

享受了解物業

Terry在澳洲修讀會計，因為看到悉尼地產市場大有可為，於是成為經紀。「在外國，經紀要逐間屋叩門，問屋主是否想賣樓。那時有位婆婆準備搬去布里斯班跟子女團聚，開價40、50萬澳元售樓，由於地點方便我上班，我又聽聞政府可能會重新規劃該區，所以花了約20、30萬港元作首期購入。半年後，政府果然宣布重劃，讓低密度住宅區變成可以建四、五層樓高的地段，我遊說當時的老闆買了旁邊兩幅地，合作成為小型發展商。整體投資成本合共約40萬港元，回籠資金約3000萬，賺得我第一桶金。」曾被相士指五行屬土的他，之後考了建築牌照，又跟工人們一起安裝水電、砌磚建屋。「澳洲流行連屋買地，拆了舊屋後再建新屋，那時我親自畫則、建屋、賣樓，試過花60多萬澳元買樓，改建成兩間屋，最後賣了共260萬澳元。」一、兩年後，他回港發展，事業有成後獲邀加盟美聯專責國際房地產事宜。

為公為私，他曾到訪過不少城市，「我享受參觀不同物業，了解為甚麼會這樣起樓，為甚麼會賣這個價錢，長遠有沒有投資價值，自己能否做到，然後把資料加進自己的字典。」他難忘三、四年前去德國慕尼黑，發現原來連古堡都可以購買，「有個在天鵝堡周邊地區的城堡，開價約200萬歐羅，我曾想過買來塑造成打卡景點，不過參觀後發現它更適合在萬聖節做鬼屋，樓梯和地堡都漆黑一片，嚇得我不敢進去。」

各地建築特色

談到各地特色，Terry指他特別喜歡英國，因為當地的傳統建築較為古典，一些著名建築師的風格則較為新穎，頗多元化。他提到位於倫敦一區黃金地段的One Thames City，「公寓樓下設有24小時醫療診所，連牙科保健服務都有，這在外國相當少見，另外又有私人泳池，配套完善。」

相比之下，澳洲的建築較為單調，「悉尼的建築比較中式，單磚設計較多，小區的房屋間隔通常一式一樣，去到市中心的話，才會有樓高20、30層的樓房，較富藝術建築風格，當然這也視乎不同區政府的做法。」近年悉尼流行叢林式設計，他指當地豪宅Waterfall便興建了一個樓高7層的人工瀑布，相當特別。

他說歐洲整體建築較接近英式，「德國一般住宅物業價錢便宜，以二手物業為主，買家主要是留學生的父母。法國的買家則多會購買一整幢的度假屋或旅館。我於2019年去過荷蘭阿姆斯特丹的一個唐人區，樓價升幅已很高，再之前大約2014年時，紅燈區附近也炒得厲害，許多人買來當Airbnb，但政府修例後外國人已不能購買了。」

海外買樓貼士

Terry說置業時要分清目的是投資還是自住，即使同是自住亦分退休、工作、讀書等不同情況。「選擇時首重城市，其次是地區。悉尼現時圍繞20公里範圍內有六個中國城，環境較雜，人在悉尼市中心可能全日都在講廣東話，未能接觸當地人的生活形態。我建議找些熟悉當地情況的專業人士，朋友雖然也可幫忙，但他們未必熟悉物業的物料結構和投資價值，只能分享生活質素和治安狀況。」

他亦看重物業性價比，即發展商開價與二手物業的價位差額，越貼近越值得買。「若想未來30年賺取租金回報，必定要買學校周邊、市中心或商業區，配套不用太多，否則管理費會貴。若想賺取樓價升值，要再留意校網，因為留學生將來只會有增無減，地鐵上蓋亦獲不少外國退休人士青睞，年輕一輩也住慣了公寓，可是要留意地鐵站上蓋又未必是市中心，不一定有升值空間。另一點多人注重的是景觀位置，例如在悉尼看到Bondi海灘，在倫敦望到大笨鐘，也可以博大幅升值。港人純粹投資的話，最好選近市中心，並留意租金回報和二手交投是否密切。此外小型發展商的資金鏈易斷，較易爛尾，因此宜選大型發展商的物業。」

由於匯率因素，近兩年在英、澳、加、泰等多國置業都易有利潤，「英澳是傳統置業的好地方，日本的大阪和東京也有很多留學生搶租，最緊要不要買錯地點，不要太貴入市，不要被騙買爛尾樓便可。菲律賓的樓價也很平，60至100萬港元便買到馬尼拉市中心或宿霧旅遊區，吸引不少菲傭購買，出租給當地有錢的人。」

越南和柬埔寨也是近年亞洲買樓熱點，他說2015年時曾有發展商建議他去投資，只是他認為不熟不做，「若我當年有投資的話現在已經發達，不過近兩三年當地樓價已升太多，樓宇數量也太多，現在入市未必是好時機，若果真的要買的話只能買正中心地段，也要留意價格，看當地人是否租得起，而且發展商可能兩年後便執笠，承諾的租金回報並不可靠。除非有實際用途，例如做生意、設宿舍，否則我認為在泰國、馬來西亞、日本等地買樓更為安全。」