【人物】29年拍賣官鄭世傑 細數行業興衰與人情冷暖

2020-02-06

「我由1991年1月2日返工,一直到而家。」於物業拍賣界工作近30年的鄭世傑(Alger),對於這份職業的起始印象深刻。不曾轉行,更不曾離開過公司,見證行業的興衰起跌。「1997年後可算是黃金期,當時公司有3間拍賣分行。每星期兩次,每次拍40多個物業,即是每個星期經手的物業近百,數量相當厲害。」

熱潮過去,物業拍賣數量驟減,惟通過拍賣售出的私人物業其實亦有着穩定數目,「想通過拍賣售出物業,很多時都是在地產舖較無反應的單位,亦有一至兩成『另類物業』,如凶宅或因官司糾紛而需要賣樓等。」

 

現職忠誠拍賣行拍賣部總經理的Alger,入行至今29年,經手的物業不知凡幾。而冰冷「磚頭」背後,他見盡人情冷暖,有親人為物業反目成仇,也有凶宅業主試圖瞞天過海。物業拍賣動輒數十萬至數千萬元,有時是引人熱議的豪宅大樓,有時則是見證小市民悲歡離合的百呎蝸居,但背後故事一樣可以牽動人心。

「當初只是在報紙見到招聘廣告就去見工,然後就這樣入了行。」Alger笑一笑說。作為物業拍賣員,他的工作並非只是如拍戲情節般扑吓槌。不同於地產代理,拍賣行是工商舖、住宅、土地都會涉獵,更包括凶宅、無契樓、壞契樓、樓梯底、天台、遊樂場等「另類物業」。

Image description 忠誠拍賣行拍賣部總經理鄭世傑經歷拍賣行業興衰,慨嘆不少個案背後都有故事。(吳楚勤攝)

Image description 物業經拍賣商事先宣傳,能起廣告作用,並吸引不同地區的潛在客人。(受訪者圖片)

主動出擊找客路

一般人賣樓,大多會想到地產代理,為何會有業主選擇拍賣樓宇?「很多時個盤放在地產舖一段時間沒有消息,客人就會想拍賣。一來可以當賣廣告,二來拍賣會吸引到其他區的潛在買家,不似地產舖比較局限於該社區。」

事實上,在地產舖乏人問津的物業,不一定本身有問題,Alger坦言:「很現實,現在香港的地產經紀都喜歡做一手樓,因為易做佣高。」

大家把精力放在一手樓買賣,二手樓市場自然冷清。發展商給的佣金高,自然吸引了其他地區的經紀爭相搶客。「只要帶得到客人去簽約,連解釋條款簽約都不用,就有佣金收。有些新樓盤,閒閒哋都成千萬,做4單就已經賺40萬元。但做二手市場,要帶個客去睇樓,而且一睇通常要睇四五個盤,很多時要睇好幾次,買賣兩邊都要傾價議價,花好多唇舌、心機、體力、精神。最後佣金更有可能被客人討價還價,相較之下,後者絕對是吃力得多又賺得少。」

Alger指,拍賣行的物業除了會有業主主動接洽想賣樓,拍賣員平日都要「cold call」,如致電銀行、法院和律師樓等,向其介紹拍賣行的運作和收費。而在接受委託後,就要到物業查看詳情,「可以話去勻晒港九新界」。

說起驗樓,他說有時有些物業久久未能賣出,圖則上又不似有特別問題,現場檢視就相當重要。「曾經有個太古城的單位,買家睇極都唔買,agent又無報,後來才知道單位樓下斜對面是垃圾房。」Alger坦言有時圖則上顯示物業間隔不錯,單位照片亦很好,便以上下左右附近單位賣出價作估價,卻因一些需親身到現場才能發現的問題而影響買賣。

驗樓後就要查冊核對業主是否有業權拍賣物業,再和律師行接洽。Alger指,物業於拍賣行上拍賣最重要是可獲獨立宣傳,增加曝光,「拍賣員會將物業廣告刊登於報章和網上,並負責睇樓的開放日,最後才到真正的拍賣日。」雖然拍賣員不受地產代理條例監管,毋須考取經紀牌,但拍賣行涉及物業種類繁多,有時更會遇到聞所未聞的「另類盤」。他直言,拍賣員「咩都要識」,自己亦是邊做邊學,如「村屋就要特別留意,出入嗰塊地嘅路權都要知」。

問及Alger最出名的成交,他認為是北角雲峯大廈兒童遊樂場,「由幾十萬賣到二千幾萬元」。該物業於2016年公開拍賣,為法院令及無樓契物業,以一開即售形式拍賣,成交被搶貴近39倍,由最初開價70萬元,一路競價五十口,最後以2780萬元成交,以面積26260方呎計,實用呎價1058元。

Alger補充,遊樂場所屬屋苑為約50年樓齡的舊樓,所以估計大廈公契不算嚴謹,限制較少。而當時業界人士預測,投得物業的人,未來或會透過改劃用途,將物業改作商業用途圖利。「當時該物業估唔到價,估價係寫0元,所以相當特別。」

Image description 2016年北角雲峯大廈的兒童遊樂場開價70萬元拍賣, 最終以2780萬元拍出。(受訪者圖片)

離婚物業最難賣

本以為一些特別盤如凶宅等最難賣出,Alger卻指:「最難賣的是因離婚而拍賣的物業。因為通常一方會想快點賣出套現,定的價格會略低一點,而另一方大多居於該物業,自然不希望賣出,順勢繼續居住,出價便高。而律師樓一般取較高的價格,結果往往難以賣出。」

即使拍賣經驗豐富如他,談及這些棘手個案時,亦難掩苦惱,「從委託到拍賣,至最後成功出售,很多時都要拖一年以上,來來回回拍好幾次。其實這也是無可奈何,因為離婚夫妻大多都已無法好好溝通,你要兩個已經喪失溝通能力或耐性的人去達成共識,其實是強人所難。除非雙方同時有清晰意向想盡快賣樓,那便能定出一個合理價格,很快拍得出。」

物業拍賣講的是錢,賣的是冷冰冰的磚頭,然而死物背後的人情和故事,往往卻更為涼薄。因不少半契樓的起源是父母與子女、兄弟割裂,雙方因錢財鬧僵,因而上拍賣行賣樓。Alger指,曾有兩名70多歲兄弟共同持有一物業,由弟弟與其家人居於該物業,惟弟弟不願交租,最終鬧上法院。判決物業售出,所得各分一半。但打官司花費已逾百萬元,最終該物業售得200多萬元,繳交訟費後,雙方僅分得幾十萬元。他嘆道,「每人分幾十萬,兄弟就無咗啦,拎住嗰幾十萬,無咗層樓,一家幾口點算呢?」

Image description 近年拍賣移師寫字樓進行, 方便客戶完成後續的簽約手續。(受訪者圖片)

另類盤有價有市

在拍賣行見盡這些猶如電視劇的情節, Alger不去談論他人是非,只慨嘆:「每一個case背後都有個故事。」

香港地「磚頭」搶手,「另類盤」亦受追捧,常見的盤源為凶宅、無契樓、壞契樓等。樓價高,就算外牆、天台、拆售的商場廁所,甚至大廈樓梯底,一樣有價有市。Alger直言:「咩都可以拎嚟拍,最緊要有業權。」他拍過半島中心的廁所業權,「廁所多為商戶拍得,因要有廁所登記才可持有飲食牌,會有投資者買來收租,租予食肆和商家,在廁所門掛上牌,標示『XX餐廳專用』。」

市場亦曾現罕見另類盤——大廈樓梯底。2016年,沙田交通城大廈地下13號室旁的樓梯底拍賣,實用面積約60方呎,開價38萬元。私人住宅的樓梯底亦會拍賣,2012年,赤柱海天別墅地下前後門的樓梯底開價9萬元,無人承價,後來私人業主斥9萬元買入,再以10.62萬元轉讓予該廈的業主立案法團。原來天台、樓梯底之類業權,多由業主立案法團購回,用作完整業權,方便日後出售。

另類物業價格較市場低,吸引百無禁忌的客人,然而Alger亦遇過買物業沒有回報案例。「例如購入半契樓,不等同擁有等值權利。」他舉例,有買家購入物業的半份業權(俗稱半契樓),以為可按比例收「一半租」,豈料無租收,還要讓原業主妻女免費住過世。因為該物業另一半業權為原業主的妻女,並一直居於該處,由於原業主說過「畀佢(其妻女)住過世」,而法官接納口頭承諾的有效性,故將物業判予原業主妻女繼續居住並毋須交租。

鄭世傑小檔案

英文名:Alger

出生年份:1970

出生地點:香港

職銜:忠誠集團拍賣部總經理

家庭狀況:已婚

興趣:行山、跑步、游水

撰文 : 王嵐

[email protected]

Image description 拍賣工作以外,Alger喜歡到不同國家旅遊。(受訪者圖片)

Image description Alger熱愛運動,圖為他與太太一起行山時攝。(受訪者圖片)