【LJ Summer】環球城市足印

2021-07-31

無論是基於投資或自住需要,越來越多港人在海外置業。外表年輕的周定國(Terry)早於十年前已在澳洲當地產經紀,曾落手落腳建屋,成為小型發展商,如今在港擔任美聯環球營業董事(國際房地產)。他亦曾周遊列國,了解各地的城市景觀、建築特色和市場發展。

Text by C.HUNG; Photography by TUNG TUNG TUNG, MIDLAND & TERRY CHAU

Image description Terry表示疫情過後想去冰島睇樓,了解寒冷天氣下的樓房建築特色。

享受了解物業

Terry在澳洲修讀會計,因為看到悉尼地產市場大有可為,於是成為經紀。「在外國,經紀要逐間屋叩門,問屋主是否想賣樓。那時有位婆婆準備搬去布里斯班跟子女團聚,開價40、50萬澳元售樓,由於地點方便我上班,我又聽聞政府可能會重新規劃該區,所以花了約20、30萬港元作首期購入。半年後,政府果然宣布重劃,讓低密度住宅區變成可以建四、五層樓高的地段,我遊說當時的老闆買了旁邊兩幅地,合作成為小型發展商。整體投資成本合共約40萬港元,回籠資金約3000萬,賺得我第一桶金。」曾被相士指五行屬土的他,之後考了建築牌照,又跟工人們一起安裝水電、砌磚建屋。「澳洲流行連屋買地,拆了舊屋後再建新屋,那時我親自畫則、建屋、賣樓,試過花60多萬澳元買樓,改建成兩間屋,最後賣了共260萬澳元。」一、兩年後,他回港發展,事業有成後獲邀加盟美聯專責國際房地產事宜。

為公為私,他曾到訪過不少城市,「我享受參觀不同物業,了解為甚麼會這樣起樓,為甚麼會賣這個價錢,長遠有沒有投資價值,自己能否做到,然後把資料加進自己的字典。」他難忘三、四年前去德國慕尼黑,發現原來連古堡都可以購買,「有個在天鵝堡周邊地區的城堡,開價約200萬歐羅,我曾想過買來塑造成打卡景點,不過參觀後發現它更適合在萬聖節做鬼屋,樓梯和地堡都漆黑一片,嚇得我不敢進去。」

Image description 倫敦One Thames City地理位置優越,坐落泰晤士河畔,附近配套包括酒店、會所、診所、幼稚園、園林、餐廳等。

各地建築特色

談到各地特色,Terry指他特別喜歡英國,因為當地的傳統建築較為古典,一些著名建築師的風格則較為新穎,頗多元化。他提到位於倫敦一區黃金地段的One Thames City,「公寓樓下設有24小時醫療診所,連牙科保健服務都有,這在外國相當少見,另外又有私人泳池,配套完善。」

相比之下,澳洲的建築較為單調,「悉尼的建築比較中式,單磚設計較多,小區的房屋間隔通常一式一樣,去到市中心的話,才會有樓高20、30層的樓房,較富藝術建築風格,當然這也視乎不同區政府的做法。」近年悉尼流行叢林式設計,他指當地豪宅Waterfall便興建了一個樓高7層的人工瀑布,相當特別。

Image description 悉尼Waterfall以城市綠洲為定位。

Image description Waterfall興建了樓高7層的人工瀑布。

Image description 另設有水景公園和竹林步道等。

他說歐洲整體建築較接近英式,「德國一般住宅物業價錢便宜,以二手物業為主,買家主要是留學生的父母。法國的買家則多會購買一整幢的度假屋或旅館。我於2019年去過荷蘭阿姆斯特丹的一個唐人區,樓價升幅已很高,再之前大約2014年時,紅燈區附近也炒得厲害,許多人買來當Airbnb,但政府修例後外國人已不能購買了。」

海外買樓貼士

Terry說置業時要分清目的是投資還是自住,即使同是自住亦分退休、工作、讀書等不同情況。「選擇時首重城市,其次是地區。悉尼現時圍繞20公里範圍內有六個中國城,環境較雜,人在悉尼市中心可能全日都在講廣東話,未能接觸當地人的生活形態。我建議找些熟悉當地情況的專業人士,朋友雖然也可幫忙,但他們未必熟悉物業的物料結構和投資價值,只能分享生活質素和治安狀況。」

他亦看重物業性價比,即發展商開價與二手物業的價位差額,越貼近越值得買。「若想未來30年賺取租金回報,必定要買學校周邊、市中心或商業區,配套不用太多,否則管理費會貴。若想賺取樓價升值,要再留意校網,因為留學生將來只會有增無減,地鐵上蓋亦獲不少外國退休人士青睞,年輕一輩也住慣了公寓,可是要留意地鐵站上蓋又未必是市中心,不一定有升值空間。另一點多人注重的是景觀位置,例如在悉尼看到Bondi海灘,在倫敦望到大笨鐘,也可以博大幅升值。港人純粹投資的話,最好選近市中心,並留意租金回報和二手交投是否密切。此外小型發展商的資金鏈易斷,較易爛尾,因此宜選大型發展商的物業。」

Image description Terry對阿姆斯特丹的城市景觀留下深刻印象。

由於匯率因素,近兩年在英、澳、加、泰等多國置業都易有利潤,「英澳是傳統置業的好地方,日本的大阪和東京也有很多留學生搶租,最緊要不要買錯地點,不要太貴入市,不要被騙買爛尾樓便可。菲律賓的樓價也很平,60至100萬港元便買到馬尼拉市中心或宿霧旅遊區,吸引不少菲傭購買,出租給當地有錢的人。」

越南和柬埔寨也是近年亞洲買樓熱點,他說2015年時曾有發展商建議他去投資,只是他認為不熟不做,「若我當年有投資的話現在已經發達,不過近兩三年當地樓價已升太多,樓宇數量也太多,現在入市未必是好時機,若果真的要買的話只能買正中心地段,也要留意價格,看當地人是否租得起,而且發展商可能兩年後便執笠,承諾的租金回報並不可靠。除非有實際用途,例如做生意、設宿舍,否則我認為在泰國、馬來西亞、日本等地買樓更為安全。」

Image description Terry旅行時喜歡觀察當地的建築和物業市場。